21世纪经济报道记者李莎 北京报道
中共中央政治局4月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。
一季度房地产市场部分指标降幅收窄，部分城市市场趋稳特征逐步显现。国家统计局数据显示，一季度新建商品房销售面积同比下降10.4%，降幅比1—2月收窄3.1个百分点，全国房地产开发投资同比降幅较上季度也明显收窄。值得关注的是，核心城市市场呈现点状修复特征，3月北京、上海、广州等地出现“小阳春”行情，一线城市二手房价格全线回升，不过，市场分化格局仍未改变，全国房地产市场整体仍处于筑底调整阶段。
中国民生银行首席经济学家兼研究院院长温彬分析认为，在一系列政策组合拳的综合作用下，房地产市场风险化解取得积极成效，近期房价、销售均有所改善，但房地产开发投资增速尚未企稳，市场分化格局依然明显，政策仍需继续发力。
在此背景下，本次会议在部署有效防范化解重点领域风险时，明确提出要努力稳定房地产市场，释放积极的政策信号。
58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道记者表示，此次会议关于房地产的表述，整体与去年中央经济工作会议、今年政府工作报告等相关会议和文件精神保持一致。随着一季度市场止跌回稳迹象有所加强，本次会议用“努力稳定”定位房地产工作，既肯定了当前市场的复苏情况，也表明中央对下一步楼市持续稳定仍保持高度重视。接下来，工作重点将聚焦于防止市场下行反复，巩固当前的筑底回升态势。
中指研究院相关负责人向21世纪经济报道记者表示，本次会议再次提及房地产，充分体现了中央对稳定房地产市场的积极态度，预计接下来全国层面将继续重点落实此前已部署的各项支持政策，因城施策稳定房地产市场将成为主旋律。其中，优化公积金政策、发放购房补贴（含给予贷款贴息）、支持住房“以旧换新”、收购存量商品房和存量闲置土地、完善“好房子”建设和城市更新配套政策等，都将是各地政策发力的重要着力点。
城市更新是新时期城市工作的重要抓手，也是稳定房地产市场的重要着力点。围绕地下管网建设改造、宜居安居水平提升、老旧街区厂区改造等重点领域，“十五五”规划纲要明确了未来五年多项城市更新改造目标。
“中长期看，房地产市场是否稳定，关键看城市更新的进度和效果。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示。
李宇嘉认为，一方面，城市更新通过补短板、强弱项，提升老旧小区、社区及住房的使用价值，提高存量房供给效率和交易活跃度，进而夯实房价基础，带动住房“以旧换新”，这是稳定市场的重要路径。另一方面，城市更新能释放中心城区有区位优势的低效用地，带来有效增量投资和销售。此外，还可利用空置低效物业发展新消费、新产业、新业态，带动就业增长，进一步提升住房消费动力。
本次会议在部署防风险，尤其是稳房地产工作时，明确要扎实推进城市更新。温彬认为，城市更新兼具投资于物和投资于人的双重属性，是稳增长和惠民生的重要结合点，因此在此次会议中被重点提及。
这并非中共中央政治局会议首次部署城市更新工作。去年4月25日召开的中共中央政治局会议指出，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造；去年7月30日召开的中共中央政治局会议则明确，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。
从政策表述来看，中共中央政治局会议对城市更新的要求，从去年4月的“加力实施”转向今年4月的“扎实推进”。上海易居房地产研究院常务副院长崔霁认为，这一词之变，意味着城市更新将告别前期“快推进、重规模”的阶段，转向“重质量、重实效、可持续”的精细化实施期，更加强调稳中求进、行稳致远。
温彬预计，后续城市更新相关工作将重点包括老旧小区改造、社区建设、城市小微公共空间改造等民生工程，市政设施更新改造、老旧街区改造焕活等发展工程，以及城市排水防涝工程建设、城市基础设施生命线建设等安全工程。
“总体上看，当前政策空间充裕，完全具备稳定房地产市场的条件。”东方金诚首席宏观分析师王青判断，接下来稳定房地产市场的政策将在供需两端协同发力。
具体而言，在供给端，当前房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿元，下一步将引导商业银行加大对房企开发贷的投放力度。这一举措不仅有助于推进保交房工作，也能直接助力化解房企信用风险。
在需求端，推进城市更新，加快城中村改造和老旧小区改造，能够有效释放刚性住房需求。除此之外，今年各地还将用好专项债资金，更大力度收购商品房用作保障房。同时，部分城市将继续放松限购，针对房地产交易环节实施有力的税费减免措施。未来还可能通过对居民房贷实施定向降息、发放财政补贴等方式，降低偏高的实际房贷利率，扭转楼市预期，激发市场购房需求。
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